Regras 2019 do Minha Casa Minha Vida

Primeiro Imóvel dos Sonhos - MCMV

COMO FUNCIONA O MINHA CASA MINHA VIDA – REGRAS 2019 

A casa própria não precisa ficar só nos seus sonhos. Conheça o programa Minha Casa Minha Vida e veja como conquistar o seu imóvel. O Programa começou em março de 2009 pelo Governo Federal em parceria com outros entes. Seu maior objetivo é viabilizar o acesso à aquisição de um imóvel para famílias com renda bruta mensal de até R$ 7.000,00. Estas são as regras que ainda estão valendo para 2019, considerando que, em breve, o novo governo promete mudanças significativas no programa. Enquanto um novo projeto de lei para o programa não for apresentado, discutido e validado pelo Congresso, estas regras estão valendo.

Neste Post você encontrará a seguinte lista de subtemas. Caso queira, você pode clicar sobre as linhas deste menu que a tela avançará para o subtema escolhido:

(a) O que o Programa Oferece
(b) Vantagem nº 1 – Subsídio
(c) Vantagem nº 2 – Taxa de Juros do Financiamento Imobiliário
(d) Vantagem nº 3 – Prazo do Financiamento Imobiliário
(e) Vantagem nº 4 – Uso do FGTS
(f) Vantagem nº 5 – Juntar a Renda
(g) Vantagem nº 6 – Qualidade dos Empreendimentos
(h) Vantagem nº 7 – Fundo Garantidor (FGHAB)
(i) Exigência nº 1 – Comprador deve ser apto
(j) Exigência nº 2 – Imóvel de ser novo
(k) Exigência nº 3 – Valor Máximo do Imóvel
(l) Exigência nº 4 – Devolução do Subsídio
(m) Exigência nº 5 – Documentos Necessários
(n) Simule seu Financiamento
(o) Encontre seu imóvel do Minha Casa Minha Vida

 

O QUE O PROGRAMA OFERECE:

Os benefícios e vantagens do programa variam em função da Faixa de Renda, que são:

  • Faixa 1: Renda familiar de até R$ 1.800;
  • Faixa 1,5: Renda familiar de até R$ 2.600;
  • Faixa 2: Renda familiar de até R$ 4.000;
  • Faixa 3: Renda familiar de até R$ 7.000.

* Em algumas publicações você poderá ver a Faixa 3 estendendo-se até R$ 9.000,00, entretanto, constata-se nas simulações feitas no site da Caixa Econômica,  que é oferecido outros tipos de crédito, chamados de Carta FGTS e Pró-Cotista.

* Você verá que o Termo Inscrição no Minha Casa Minha Vida, comumente utilizado em anúncios, só faz sentido caso sua renda familiar se enquadre na Faixa 1. Para este caso, você deverá se inscrever na Prefeitura da sua cidade ou procurar uma construtora para participar do sorteio. As famílias nomeadas serão notificadas sobre a data do sorteio das casas e, em seguida, informadas quanto ao dia da assinatura do contrato.

É importante que você se familiarize com o termo “Faixa de Renda” uma vez que os benefícios do programa Minha Casa Minha Vida estão diretamente relacionados a qual Faixa você se encontra.

PRINCIPAIS VANTAGENS:

SUBSÍDIO

O subsídio do Minha Casa Minha Vida é um recurso oferecido pelo governo federal com o intuito de estimular e facilitar a compra da casa própria pelas famílias Brasileiras. É importante esclarecer que não se trata de um “dinheiro” que você poderá usar para pagar a construtora de imediato ou utilizar como entrada antes da formalização do financiamento imobiliário.  Somente após a validação e formalização junto ao banco é que o Subsídio será liberado para poder ser usado. Nas publicações e legislações utiliza-se o Termo Desconto. Somente o Comprador enquadrado entre as Faixas 1 a 2 poderá ser beneficiado pelo subsídio.  O valor efetivo do subsídio é determinado pela localização do imóvel (chamado de recorte territorial) e pelo fator social, o qual é influenciado pelo valor da renda familiar combinada com outros parâmetros como quantidades de participantes no financiamento, número de dependentes e quantidades de unidades alocadas no empreendimento para uma determinada faixa. Ou seja, cada caso necessita de uma análise particular. Entretanto, segue um resumo das condições atuais:

Faixa 1 (Até R$ 1.800,00): Tem direito até 90% do valor imóvel. Neste caso, deve-se procurar a prefeitura ou entidade organizadora para verificar as condições para inscrição nos empreendimentos destinados exclusivamente para esta Faixa. 

Faixa 1,5 (Até R$ 2.600,00): Para quem ganha até R$ 1.200,00, o subsídio máximo pode chegar a R$ 47.50,000. Para quem ganha entre R$ 1.200,00 e R$ 2.600,00, o subsídio irá variar conforme a pela localização do imóvel (chamado de recorte territorial) e pelo fator social.

Faixa 2 (Até R$ 4.000,00): O subsídio máximo pode chegar a R$ 29.000,00. Este valor máximo dependerá conforme a pela localização do imóvel (chamado de recorte territorial) e pelo fator social.

Faixa 3 (Até R$ 7.000,00): Não há valor de subsídio disponível para esta Faixa. O estímulo estará na oferta de uma taxa de juros mais atrativa, menor do que a praticada fora do Minha Casa Minha Vida.

* Para até a Faixa de Renda 2, quando houver apenas um proponente no financiamento e não possuir dependente, então denominado família unipessoal, o valor do subsídio será reduzido em 50% (cinquenta por cento).

* Também haverá a aplicação do Fator F em função do Valor de Financiamento solicitado pelo beneficiário frente ao Valor Financiado Teórico.

Mais detalhes técnicos da forma de cálculo do subsídio encontram-se INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 42, DE 28 DE DEZEMBRO DE 2018.

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TAXA DE JUROS DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

A Taxa de Juros no Minha Casa Minha Vida é mais atrativa do que em Financiamentos Imobiliários contratados fora do Programa, permitindo, na maioria das vezes, financiar um valor maior do que se fosse contratado fora do programa.  Assim como no caso do Subsídio, ele varia em função da Faixas de Renda e posição dentro de cada uma. 

Faixa 1 (Até R$ 1.800,00):  Isento de Taxa de Juros;

Faixa 1,5 (Até R$ 2.600,00):  Taxa de Juros de 5,00% ao ano. 

Faixa 2  (Até R$ 4.000,00), sendo que:

Renda até R$ 2.6000,00 = Taxa de Juros de 5,5% ao ano

Renda até R$ 3.0000,00 = Taxa de Juros de 6,0% ao ano.

Renda até R$ 4.0000,00 = Taxa de Juros de 7,0% ao ano.

Faixa 3  (Até R$ 7.000,00): Taxa de Juros de 8,16% ao ano.

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PRAZO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

No Minha Casa Minha Vida há a possibilidade de financiamento em até 360 meses (30 anos) para as Faixas de Renda 1,5, 2 e 3, podendo a vir comprometer a 30% da renda familiar mensal bruta. Poderão ser financiados também os custos com o cartório e o ITBI. A exceção seria a Faixa 1, cujo prazo máximo financiado será de até 120 meses (10 anos), sendo que as parcelas do financiamento jamais deverão ser maiores que 10% da renda mensal familiar.
Para os casos em que é possível o financiamento de até 360 meses, o que equivale a 30 anos, a idade somada ao prazo de amortização terá como limitante 80  (oitenta) anos (Verifique a idade máxima para cada instituição financeira). Por exemplo, quem já possui 60 anos, o prazo máximo do financiamento seria 20 anos, e assim, por diante. A idade considerada para efeito do cálculo do prazo limite do financiamento será pela idade do mais velho. Quando há a redução do prazo liberado em função da idade, as parcelas poderão irão ficar mais altas já que o valor da amortização aumentará. A forma de pagamento do financiamento poderá ser escolhida entre a tabela SAC e PRICE. A escolha entre qual desta duas será melhor para você dependerá de fatores como renda disponível em função da valor da parcela, prazo, valor solicitado, entre outros. A vantagem da SAC é que por ter uma amortização constante, ela possibilita uma redução do saldo devedor mais rápido do que o PRICE.

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USO DO FGTS

É permitido o uso do FGTS para adquirir sua casa própria no Minha Casa Minha Vida, porém é necessário atender a alguns pré-requisitos. O saldo da sua conta do FGTS pode ser utilizado para 3 (três) possibilidades de uso:

  • Utilizar o FGTS como parte da entrada ou valor total do imóvel do Minha Casa Minha Vida;
  • Amortizar parcial ou integralmente o o saldo devedor do Financiamento;
  • Utilizar o FGTS para diminuir em até 80% o valor das prestações em até 12 meses consecutivos,;

Todas as pessoas que compõem a renda familiar podem utilizar o FGTS, desde que atendam os seguintes pré-requisitos:

  • É preciso ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando-se os períodos trabalhados, consecutivos ou não, na mesma ou em empresas diferentes;
  • Não possuir financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do País.
  • Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de imóvel residencial urbano ou de parte residencial de imóvel misto, concluído ou em construção, localizado no município de sua atual residência, ou onde exerce a sua ocupação laboral principal, incluindo os municípios limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana.

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JUNTAR A RENDA

A composição da renda com outras pessoas pode ser um caminho para proporcionar a aquisição do imóvel pelo Programa Minha Casa Minha Vida, uma vez que ao subir a renda total dos interessados, o valor financiado máximo irá aumentar. Além de permitir a aprovação de crédito dos interessados quanto somente um salário não permite. Por se tratar de uma questão que pode variar conforme o agente financeiro/banco e da particularidade de cada composição, sugerimos sempre consultar um profissional experiente do mercado imobiliário. Para um determinado agente financeiro, somente pode juntar a renda para pessoas com consanguinidade ou afinidade como sogra, genro, cunhado, entre outros. Já para outro agente, qualquer um poderia compor a renda, como amigo, namorado e sócio, sendo no máximo 3 (três) pessoas, por exemplo.

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PADRÃO DE QUALIDADE DOS EMPREENDIMENTOS

Os Empreendimentos que já são incorporados ao programa Minha Casa Minha Vida durante a obra, o agente financeira possui responsabilidade solidária com a construtora pela solidez e segurança da obra, tendo em vista sua atuação fiscalizadora sobre a aplicação dos recursos públicos destinados ao financiamento imobiliário. Esta responsabilidade colabora para uma fiscalização mais efetiva sobre o andamento da obra e da qualidade dos imóveis,
A Caixa Econômica, por exemplo, possui um programa chamado “De Olho na Qualid​ade”, onde você pode registrar reclamações sobre ​as condições físicas do seu imóvel e exigir providências dos construtores. As reclamações recebidas são encaminhadas diretamente aos construtores, que devem emitir um laudo de contestação ou resolver o problema no menor tempo possível. Caso fiquem constatados vícios construtivos, como a utilização ou aplicação incorreta de materiais, as construtoras, seus sócios, dirigentes e responsáveis técnicos ficam impedidos de realizar novas operações de crédito até que o problema que deu origem ao apontamento seja solucionado.

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FGHAB (Fundo Garantidor da Habitação Popular)

Fundo Garantidor da Habitação Popular é um fundo privado, constituído ao amparo da Lei nº 11.977, de 07/07/2009. Trata-se de um seguro obrigatório no Programa Minha Casa Minha Vida que abrange eventos diversos como morte, invalidez permanente, falta de pagamento das prestações em virtude de desemprego ou redução temporária da capacidade de pagamento. Ele cobre também as despesas de recuperação relativas a danos físicos no imóvel – DFI. Dentro da parcela do financiamento já estará incluso o valor da contribuição ao FGHAB, havendo uma parte referente a cobertura por perda de emprego (0,5% da prestação) e outra para os casos de cobertura por morte ou  invalidez (Entre 1,5% a 6,64% sobre o valor do encargo principal, definido de com a idade do mais velho). Compete à CAIXA a administração, gestão e representação judicial e extrajudicialmente do FGHab. De forma resumida, seguem as condições:

  • Morte ou Invalidez Permanente do Mutuário: Quitação total ou parcial do saldo devedor do contrato de financiamento, no caso de morte (qualquer que seja a causa) e invalidez permanente do mutuário, que ocorrer após a contratação da operação, causada por acidente ou doença. A cobertura para este risco protege o mutuário e sua família. O saldo devedor será totalmente quitado quando houver um único responsável pelo contrato de financiamento. Se houver mais de um participante da renda familiar para a garantia do empréstimo a quitação será proporcional. Por exemplo, se o marido que participou com 50% da renda da renda total na aquisição do imóvel do programa, e após a contratação  vir a falecer,  o saldo será quitado em 50%, ficando o restante a ser pago pela esposa nas condições contratadas.
  • DFI: Pagamento das despesas de recuperação dos danos causados no imóvel decorrentes de incêndio ou explosão, inundação ou alagamento, desmoronamento parcial ou total das paredes e destelhamento, ocasionados por agentes externos ao imóvel, a exemplo de chuvas, ventos fortes, granizos. O Fundo não assume as despesas decorrentes de vícios de construção ou danos causados pelos moradores ou por terceiros.
  • Desemprego ou Redução Temporária da Capacidade de Pagamento:  concessão de empréstimo ao mutuário para pagamento de prestações do financiamento habitacional em caso de desemprego ou de redução temporária da capacidade de pagamento. Nesse caso, o FGHab não quita o saldo devedor, somente empresta o valor para pagamento de prestações que posteriormente deverão ser pagas pelo mutuário ao fundo, por intermédio do agente financeiro.

Não existe carência para acionar as garantias de MIP e DFI. A garantia começa no ato da assinatura do contrato e termina com a quitação do financiamento. Quanto ao empréstimo por perda de renda, o mutuário deverá pagar no mínimo 6 (seis) prestações do contrato de financiamento para a primeira solicitação ao FGHab. Para solicitar o empréstimo por perda de renda o mutuário não poderá ter prestações em atraso. Uma das exigências para acionamento desta garantia é a adimplência do mutuário com as prestações do financiamento habitacional.

A garantia é definida em função da renda familiar que contratou o financiamento, sendo:

• 36 Prestações Garantidas para  renda de 3 a 5 salários mínimos.
• 24 Prestações Garantidas para renda de 5 a 8 salários mínimos.
• 12 Prestações Garantidas renda de 8 a 10 salários mínimos.

* Para cada 3 prestações requeridas, deve-se fazer a solicitar formal junto ao agente responsável efetuar ao pagamento de 5% do valor da prestação do mês em curso.

Para o caso  de rendimentos reduzidos, o FGHAB complementa o pagamento das parcelas uma vez que sua parcela mensal do financiamento somente poderá estar comprometendo  30% da sua renda bruta. Se após de cobertura do FGHAB, não houver retomada das condições originais de renda, pode-se formalizar um pedido de revisão de contrato junto ao agente financeiro, promovendo um aumento de prazo do financiamento no final do contrato ou incluir o valor nas prestações futuras.

Os normativos atualizados e as principais dúvidas você pode verificar no link: http://fundosdegoverno.caixa.gov.br/sicfg/fundos/FGHab/detalhe/sobre/

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PRINCIPAIS EXIGÊNCIAS:

COMPRADOR DEVE SER APTO

O interessado atender aos seguintes parâmetros:

    1. Ser Cidadão brasileiro ou estrangeiro naturalizado no país;
    2. Ser maior de 18 anos;
    3. Residir ou Trabalhar há pelo menos um ano no município onde o imóvel está sendo adquirido;
    4. Não ter participado de qualquer outro incentivo à aquisição de moradia pelo governo;
    5. Não ter restrição no SPC/SERASA ou qualquer outro impeditivo de crédito (Exigência a partir da Faixa 2);
    6. Não ter sacado o FGTS para adquirir um imóvel nos últimos 5 anos.
    7. Se possuir terreno não deve ter nenhuma construção nele;
    8.  Não pode possuir financiamento ativo concedido nas condições do SFH – Sistema Financeiro de Habitação localizado em qualquer parte do território nacional;
    9. Não possuir imóvel em seu nome como proprietário, promitente comprador ou cessionário, imóvel residencial concluído ou em construção, localizado no mesmo município do exercício de sua ocupação principal, incluindo os municípios limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana ou  localizado no município de sua atual residência ou  localizado no município onde pretende trabalhar e/ou residir.

O interessado e/ou imóvel que já foi beneficiado com subsídio concedido pelo FGTS (data de referência 02/05/2005),  com exceção para caso o subsídio foi para material de Construção, não poderá participar novamente do programa. Também será proibido aquele que já foi beneficiado no programa mesmo que sem subsídio, ou beneficiado pelo de seguro FGHab.

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IMÓVEL DEVE SER NOVO

O Imóvel deve ser em alvenaria, novo, pronto ou na planta, localizado em área urbana.  É considerado imóvel novo:

  • Imóvel Concluído com até 180 dias de habite-se
  • Com conclusão superior a 180 dias desde que não tenha sido habitado ou objeto de alienação. 

VALOR MÁXIMO DO IMÓVEL

O valor do imóvel não pode ser superior aos limites estipulados para a faixa de renda do proponente e teto do município de localização, ou seja, para cada valor máximo de subsídio que é determinada pela faixa renda tem-se um valor máximo do imóvel. Para a faixa 1,5 há uma redução no valor máximo do imóvel em comparação com as Faixas 2 e 3, já que o subsídio possível é maior. Atentar que para obter o subsídio máximo na 1,5, de R$ 47.500, a renda familiar mensal total deve ser no máximo R$ 1.200. Vejamos como exemplo o teto para Capitais estaduais classificadas pelo IBGE como metrópoles, como o DISTRITO FEDERAL, SÃO PAULO OU RIO DE JANEIRO:

A tabela completa onde consta o teto para cada município encontra-se neste link: DOWNLOAD TABELA – TETO DOS MUNÍCIPIOS

DEVOLUÇÃO DO SUBSÍDIO

Nos casos de transferência ou liquidação antecipada do contrato de financiamento, deverá ser restituído, pelo mutuário, proporcionalmente, o valor do subsídio obtido, calculado de acordo com a aplicação da fórmula vigente. A restituição do desconto para fins de pagamento de parte da aquisição ou construção do imóvel será aplicada nos cinco primeiros anos de vigência do contrato de financiamento. Conforme INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 42, DE 28 DE DEZEMBRO DE 2018, temos a aplicação da seguinte fórmula:

R = [ (D / 60) * P ] * F

Onde:

R = valor do desconto a ser restituído

D = valor do desconto originalmente concedido

P = número de prestações antecipadas, limitado a 60ª (sexagésima) prestação

F = TR (taxa referencial) acumulada entre a data de assinatura do contrato de financiamento e a data do evento

Exemplo:  Supondo que um beneficiado vendeu o apartamento no terceiro ano após a compra, ou seja, na 36ª parcela. Havia recebido R$ 12.000,00 de subsídio. Supondo uma TR acumulada de 4,5%, o valor a ser restituído será: R = [12.000/60)*36]*1,045 = R$ 7.524,00

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DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA PARTICIPAR

Levante todos os documentos necessários antes da conclusão de um negócio, de forma a evitar que você seja desqualificado após fechar o negócio. Atente principalmente para os documentos necessários para comprovar sua renda.

Documentos dos compradores

  • Carteira de identidade (RG) ou outro documento de identificação que seja aceito pelas instituições;
  • Cadastro de Pessoa Física (CPF);
  • Carteira de Trabalho (CTPS);
  • Certidão de casamento (para casado) ou Certidão de nascimento (solteiro)
  • Divorciados: Certidão de casamento constando a averbação do divórcio
  • Comprovante de residência atual;
  • Assalariado: Comprovante de renda dos últimos 3 meses;
  • Autônomo ou Profissional Liberal: Declaração de Imposto de Renda e extratos bancários;

Para comprovar que não trata-se de  família unipessoal, quando assim for, e evitar a redução no subsídio, deve-se apresentar um dos seguintes documentos (para cada caso concreto, deve-se consultar o agente financeiro – listamos os principais):

  • Para casado, certidão de casamento;
  • Para filho menor, certidão de nascimento;
  • Para união estável, escritura de união estável;
  • Guarda judicial, apresentar decisão judicial;

Imóvel já construído:

  • Certidão de Matrícula do imóvel atualizada;
  • Contrato de Opção de Compra e Venda;
  • Certidão da Prefeitura onde o imóvel se encontra (Logradouro)

Imóvel em construção:

  • Matrícula da obra no INSS;
  • ART — Autorização de Responsabilidade Técnica do Projeto e da Construção, incluindo documentos dos responsáveis;
  • Orçamento Discriminativo;
  • Memorial Descritivo;
  • Especificações técnicas;
  • Quadro de Cargas constando Declaração da rede de eletricidade, água e esgoto;

Agora você pode simular seu financiamento no site da Caixa Econômica e/ou procurar o Imóvel dos seus sonhos em nosso portal.

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